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房产市场

发布时间:2021-10-04财经评论
基本分类土地历来都是生产要点,因而从事土地交易、出租、抵押活动的地产市场,也是生产要点市场的组成部分。在中国,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,永久出让土地


基本分类
土地历来都是生产要点,因而从事土地交易、出租、抵押活动的地产市场,也是生产要点市场的组成部分。在中国,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,永久出让土地所有权是不允许的。因此,通常说来,地产市场的买卖活动是土地用权的出售或出租。房产市场根据不同标准,不同办法,可作出不一样的分类。

按组成要点分,可分为

(1)土地用市场。是按国家对城市土地用权的有偿出让和获得土地用权者将开发的土地用权有偿出售的场合。
(2)房地产市场。是指房地产的出售、出租、抵押等买卖场合,包括房子现货和期货的买卖场合。
(3)房产资金市场。是指通过银行等金融机构,用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票,与开发企业运用产品房预售方法筹资等市场行为。
(4)房产劳务市场。是指物业管理,室内外装饰、修理、设计等活动的市场。
(5)房产技术信息市场。

依据房产流通顺序分为

(1)房产一级市场又称土地一级市场(土地出让市场),是土地用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给用户的市场。房产一级市场是由国家垄断的市场。
(2)二级房产市场。又称增量房产市场。是指生产者或者经营者把新建、第一次用的房子向消费者转移,主如果生产者或者经营者与消费者之间的买卖行为。
(3)三级房产市场。又称存量房产市场。是购买房产的单位和个人,第三将房产出售或出租的市场。也就是房产第三进入流通范围进行买卖而形成的市场,也包括房子的交换。
2、三级房产市场是一级房产市场的延伸和扩大,起促进市场兴盛有哪些用途。特点
房产市场的供给和需要的高度层次性和差别性 因为人口、环境、文化、教育、经济等原因的影响,房产市场在各个地区间的需要状况各不相同,房产市场供给和需要的影响所及总是限于局部区域,所以,房产市场的微观分层特质也较为明显。具体表目前,土地的分区借助状况导致区域及一个城市的不同分区,不同分区内房地产种类存在差异,同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

房产市场买卖对象和买卖方法的多样性

房产市场上进行买卖的产品不只有各种各样的、不同作用与功效的建筑物,还包括与其有关的各种权利和义务关系的买卖。买卖方法不只有交易、出租,还有抵押、典当及其他的让渡方法。

房产市场消费和资金投入的双重特质

因为房产可以保值、增值,有好的吸纳通货膨胀的能力,因而作为消费品的同时也可用作资金投入品。房地产的资金投入性将伴随收入的提升得到进一步的拓展。

房产市场供给和需要的不平衡性

房产市场供应求购关系的不平衡状况是常常会发生的。虽然价格和供应求购等市场机制会产生调整供应求购之间的非均衡态有哪些用途,但伴随很多市场原因的进步变化,原有些均衡态将不断被打破,因此,房产市场供应求购之间的不平衡性将长时期存在,而均衡一直只能是相对的。

房产市场与股票市场的要紧不同

房产市场不是一个全国统一市场,而是一个分散的、地区性分割的市场。国内地域辽阔,各地进步极不平衡。每一个区域的收入水平、经济情况、地理环境和文化背景的差异,决定各自房产市场的结构、供应求购关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样,直接调节地区性的房产市场。房产开发是地方经济和城市进步规划的一个有机部分房产业是政府监管最严的行业之一。由于政府控制土地,它通过土地提供和城建规划,把住房进步纳入其中,从而直接控制该区域的住房进步模式。一个楼盘从地址选择、设计、建造、验收到销售,几乎每个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然,对房产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围。主要用途
房产市场是房产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等很多产业进步。房产市场通过市场机制,准时达成房产的价值和用价值,可提升房产业的经济效益,促进房产资源的有效配置和房地产建设资金的良性循环。房地产市场能引导居民消费结构合理化,有益于改变居住条件,提升居民的居住水平。因此,房产市场是房产市场体系中最有代表性,也是非常重要的部分,处于主体地位。政府调控用途
第一,政府的职责在于拟定科学的可以有效保护角逐的规则。房产市场既具备一般产品市场运行的通常特点,又具备土地的有限性、房地产的不动产性、资本的密集性,与受地点影响等特殊性。除此之外,国内房产进入市场买卖的时间较短,不到20年的时间,还处于起步阶段,房产的资金投入主体和需要主体在相当大的程度上还带有肯定的盲目性。这部分都需要尽快拟定和健全国内房产市场的有关法律规范,既预防垄断,又预防过度角逐;既促进房产市场迅速进步,又有效地预防其盲目性,以确保房产市场可以根据市场经济规律有序运行。
第二,因为国内的房产市场还处于发育的初期阶段,政府的主要职责就是要保护房产市场,促进房产市场的正常发育。国内现在房产市场表现的不成熟性和很多幼稚性,大多与市场发育不成熟有关,因此,政府的要紧职责就是保护和引导房产市场的发育,而不可以将它一棍子打死。当然,政府保护和引导房产市场的发育,并不意味着政府要直接参与或代替市场,而是要维持政府的独立性。假如政府直接参与市场,就难以维持其公正的“裁判员”身份,就难以拟定公正客观的规则和规范。近年来,不少地方政府沉迷搞经营城市。经营城市本身无可厚非,但一些政府借经营城市之名,实则行开发房产之实,或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地,再加上长期以来,国内的土地实行批租制,没采取公开的推广竞价招标规范,致使土地市场的混乱,因此,也需要转变政府职能。
第三,充分运用经济方法调节房产市场的供给和需要。在通常情况下,政府调控市场,主如果运用经济方法,经济方法需要通过具体的经济政策来推行,包括财政政策、金融政策等。从国内房产市场的供给和需要总量来看,价格上扬表明房产总量处于供不应求的状况。要抑制价格的过快上涨,一方面要加强开发力度,增加供给;另一方面,要控制需要。控制需要并非控制普通的以家庭居住为目的的消费性需要,而是要控制以投机或炒作为目的的需要。在市场经济条件下,即便对投机性需要或炒作性需要进行抑制,也不适合采取行政方法,而是要充分运用经济方法,如提升房贷利率,课以较高的税率,从而增大投机本钱,降低投机性需要。从房产市场的供应求购结构来看,现在国内存在着结构性失衡。一方面,有很多住宅卖不出去,空置率愈加高。据统计,国内积压1年以上的产品房面积超越了1亿平米。另一方面,经济适用房紧急供不应求。房产开发商为了获得丰厚的价值回报,对开发大面积的高端产品房乐此不疲,对小面积的经济适用房则不有兴趣。要解决结构性失衡,就需要增加开发商开发经济适用房的比率,而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为一般产品房。因此,可采取对建设经济适用房征收较低的税率,对修建豪华住宅要征收高额税率;对购买一般产品房征收较低税率,对购买豪华住宅则征收高额税率。
第四,将对经济适用房的“暗补”改为“明补”。现在,国内采取先补贴开发商并需要以较底价格卖给中低收入家庭的方法开发经济适用房。其结果,要么是开发商不实行政府的规定,私自抬高价格,以一般产品房的价格卖给需要者;要么富人跻身其中,享受不该享受的打折政策,不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象,就是明证。要解决经济适用房的错位现象,就需要将“暗补”改为“明补”,由补给开发商转变为直接补给中低收入者群体,中低收入者家庭可以完全根据市场价格购买住宅。
第五,要准时准确地发布房产市场信息,推进国有房产企业改革,以防止盲目资金投入。在市场经济条件下,单个的房产企业不可能准时准确地采集房产市场信息,这就需要政府跟踪房产市场的动态变化,准时发布信息,以便企业可以准确学会信息,作出决策。同时,房产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。假如市场主体对政府信号不灵敏或没反应,政府对市场的调控就会失效。现在,国内的房产资金投入中相当多是国有企业,而国有企业因为产权改革不到位,法人治理结构不完善,勉励和约束机制缺失,对于盲目资金投入所产生的损失可以不负责任,因而势必对市场信号反应迟钝或没反应。从民营资金投入主体来看,他们总是更多地重视短期利益,缺少长远的见地,在一定量上产生了盲从行为。因此,要打造房产资金投入主体对政府信号的灵敏反应机制,就需要深化国有和民营房产企业的改革,打造现代企业规范。市场估价
收益还原法:第一预计出房产市场将来每年的收益,并以肯定的贴现率折算为目前的价值,以此确定房产的价值。
市场比较法:市场比较法是依据市场中的替代原理,用具备替代性的房产的价格来确定估值。市场比较法的用首要条件是市场充分角逐。
本钱估价法:以建导致本加上各项税费和收益来估价房地产价值。
假设开发法:第一估计出房子的销价格值,然后扣除正常的土地开发成本,勘察、设计成本,建筑施工成本,销售成本,资金本钱(利息),税金等,最后扣除地价和房产开发商预期的价值。

评估原则

1、供需原则:产品的价格由该产品供给和需要的均衡点来决定。供大于求时,则价格上升,不然降低。房产的价格由类是房产的供应求购情况决定。
2、替代原则:在同一市场上功用相同或一样的房产,价格趋于一致。
3、效果最好用原则:以最好用所能带来的收益评估房产的价格。
4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则:房产评估要在法律规定的条件下进行。测算房产的纯收益时,不可以以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

评估程序

1、明确评估基本事情
明确评估目的:在受理评估业务时,一般由委托方提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。
知道评估对象
确定评估基准日:常以年、月、日表示
签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事情。
2、拟定工作计划
3、实地查勘采集资料:实地查勘是房产评估工作的一项要紧的步骤,并要做记录。
4、测算被评估房产价格:为求得一个公平适当的价格,通常以一种评估办法为主,同时以另一种活几种评估办法为辅,以求互相对照和检验修正。
5、综合剖析确定评估成就
6、写作评估报告国内房产筹资的有关政策
房产业的增长不仅能够拉动整个国民经济的进步,而且拉动了资金投入需要和消费需要。在国内现有市场经济条件下,房产筹资可以使用银行、信托、上市、基金等多种方法。但各种筹资方法均有肯定局限性,这也催生了一个新产业的兴盛—筹资服务。(一)银行贷款
一直以来,银行贷款一直是房产企业经营进步的支柱。数据显示,2003年全国房产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大多数又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房产信托
信托因其规范优势,宽广的革新空间与巨大的灵活性已成为房产筹资的新热门。信托可以进行直接贷款、股权资金投入、资产证券化等有关业务,可以在不同层次、不同品位上,为房产业服务。
但,房产筹资的迅猛势头与由此产生的风险,已遭到有关部门看重。银监会已经开始限制信托对房产贷款的支持。另外,信托资金的规模,特别是集合式信托的规模由于遭到信托法的限制,有最多200份的限额。进入房产行业的信托资金将遭到肯定影响。
(三)国内ipo
(四)境外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房产资金投入基金等
综合比较:因为房产筹资的资本密集性,有能力借助直接筹资的企业寥寥无几,房产开发资金直接筹资占较小比率。

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